• Click để copy

Định giá tài sản đất nền như thế nào?

Đối với một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1000 m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, theo chuyên gia của Savills Hà Nội, có hai phương pháp xác định giá trị là so sánh và giá trị đất thặng dư.

Dưới tác động của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện. Khi đất nền tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành có nhiều mức giá khác nhau, nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp và tránh các trường hợp “nhảy giá”.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội. (Ảnh: Savills Việt Nam).

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội. (Ảnh: Savills Việt Nam).

Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các khu vực vùng ven, chia sẻ với báo giới, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội, cho biết: “Quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Đang có không ít các dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền”.

Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư. Thứ nhất là làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1000 m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất?

Thứ hai là làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100 m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoai thành?

Đối với tình huống số 1, theo bà Vân, có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị. Phương pháp đầu tiên là so sánh. Để xác định giá trị từ Phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường.  Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.  

Phương pháp thứ hai là giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường.

Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

"Từ đó, chúng ta sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.

Đối với tình huống số 2, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên Phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao.

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông", bà Vân nói. 

Bài liên quan

Vụ kiện CEO Telio: Nếu xử ở Việt Nam, kết quả cũng tương đồng như xử ở Singapore
Vụ kiện CEO Telio: Nếu xử ở Việt Nam, kết quả cũng tương đồng như xử ở Singapore
21/06/2021 Kinh doanh

CEO startup đình đám Telio Bùi Sỹ Phong vừa bị toà án Singapore ra phán quyết bất lợi, một bài học cho nhiều doanh nhân khởi nghiệp. Trả lời phỏng vấn TravelMag, luật sư Doanh Nguyễn (TP.HCM) cho biết nhiều ý kiến lý thú về đạo đức và pháp lý kinh doanh xung quanh vụ kiện.

Giá vàng hôm nay 21/6: Tụt giảm sâu, nhà đầu tư ồ ạt ôm vào
Giá vàng hôm nay 21/6: Tụt giảm sâu, nhà đầu tư ồ ạt ôm vào
21/06/2021 Kinh doanh

Giá vàng hôm nay, giá vàng mới nhất, giá vàng thế giới đột ngột tụt giảm sâu khiến nhiều nhà đầu tư ồ ạt ôm vào chờ thời.

Giá Bitcoin hôm nay 21/6: Chưa thể đột phá, thị trường nối dài chuỗi ngày ảm đạm
Giá Bitcoin hôm nay 21/6: Chưa thể đột phá, thị trường nối dài chuỗi ngày ảm đạm
21/06/2021 Kinh doanh

Cập nhật thông tin mới nhất liên quan đến thị trường tiền ảo trong sáng ngày 21/6.

CEO sàn thương mại điện tử Telio bị Toà án Singapore xử thua kiện
CEO sàn thương mại điện tử Telio bị Toà án Singapore xử thua kiện
20/06/2021 Kinh doanh

Ngày 16/6, Tòa án cấp cao Singapore yêu cầu ông Bùi Sỹ Phong - người sáng lập và CEO của nền tảng thương mại điện tử Việt Nam Telio - chuyển nhượng cổ phần tại Telio cho công ty cũ của ông là OnOnPay (OOPA) và bồi thường 233.000 SGD.

Founder thịt thực vật V-Meat: Đặt mục tiêu 'đồng hành với các Shark' hơn tính toán 10, 20% cổ phần
Founder thịt thực vật V-Meat: Đặt mục tiêu 'đồng hành với các Shark' hơn tính toán 10, 20% cổ phần

Chia sẻ với TravelMag, anh Đoàn Lê Huy, Founder thịt thực vật V-Meat cho biết tham gia Shark Tank, anh đặt mục tiêu 'đồng hành với các Shark' hơn là tính toán 10, 20% cổ phần.

Thị trường bán lẻ xa xỉ tiếp tục hoạt động khả quan
Thị trường bán lẻ xa xỉ tiếp tục hoạt động khả quan

Do ảnh hưởng của Covid-19, khách hàng tập trung mua sắm chủ yếu tại các cửa hàng trong nước, nhu cầu nội địa cho thị trường bán lẻ xa xỉ không bị ảnh hưởng nhiều.

Dự án Intracom 1 của Shark Việt dính nhiều sai phạm
Dự án Intracom 1 của Shark Việt dính nhiều sai phạm
18/06/2021 Kinh doanh

Thanh tra Chính phủ vừa ra kết luận cho biết hàng loạt sai phạm tại chung cư Intracom 1 Trung Văn (Hà Nội) của Intracom) như việc tự ý thay đổi chiều cao các tầng, thay đổi diện tích căn hộ, chuyển đổi công năng các tầng kỹ thuật, áp mái thành 33 căn hộ để bán.

Cô gái trẻ Zen Le cùng hành trình khám phá đại dương
Cô gái trẻ Zen Le cùng hành trình khám phá đại dương

Zen Le là cô gái đặc biệt thích khám phá và tìm tòi những điều mới lạ dưới lòng đại dương. Đối với cô, mỗi khi ra biển đều như được trở về nhà. TravelMag cùng Zen Le trò chuyện.

Giá Bitcoin hôm nay 18/6: Đầu ngày lao dốc không phanh, thị trường đỏ lửa
Giá Bitcoin hôm nay 18/6: Đầu ngày lao dốc không phanh, thị trường đỏ lửa
18/06/2021 Kinh doanh

Cập nhật thông tin mới nhất liên quan đến thị trường tiền ảo trong sáng ngày 18/6.

Hà Nội bắt đường dây sữa tắm, mỹ phẩm có dấu hiệu giả mạo nhiều nhãn hiệu
Hà Nội bắt đường dây sữa tắm, mỹ phẩm có dấu hiệu giả mạo nhiều nhãn hiệu
17/06/2021 Kinh doanh

Được biết, một xưởng sản xuất tại Thanh Oai, Hà Nội đã bị lực lượng chức năng phát hiện tiêu thụ các loại sữa tắm, mỹ phẩm có dấu hiệu giả mạo nhiều nhãn hiệu nổi tiếng thế giới.

Tất tần tật những điều cần biết về miếng dán giữ trái cây tươi lâu hơn 14 ngày
Tất tần tật những điều cần biết về miếng dán giữ trái cây tươi lâu hơn 14 ngày

Được biết, 1 công thức hoá học đặc biệt trong miếng dán này có thể giữ cho hoa quả tươi tới 2 tuần.

Giá vàng hôm nay 17/6: 'Tụt xích' lao dốc mạnh
Giá vàng hôm nay 17/6: 'Tụt xích' lao dốc mạnh
17/06/2021 Kinh doanh

Giá vàng hôm nay 17/6, giá vàng mới nhất hôm nay, giá vàng mới nhất, giá vàng thế giới tụt xích lao dốc thảm

Giá Bitcoin hôm nay 17/6: Trở lại chuỗi ngày ảm đạm, Bitcoin lao dốc chưa thấy điểm dừng
Giá Bitcoin hôm nay 17/6: Trở lại chuỗi ngày ảm đạm, Bitcoin lao dốc chưa thấy điểm dừng
17/06/2021 Kinh doanh

Cập nhật thông tin mới nhất liên quan đến thị trường tiền ảo trong sáng ngày 17/6.

Chủ The Tailor Bar: 'Anh là thợ may, nhưng anh may tâm hồn chứ không may đồ'
Chủ The Tailor Bar: "Anh là thợ may, nhưng anh may tâm hồn chứ không may đồ"

Giữa lòng Sài Gòn hoa lệ ta không khó bắt gặp những quán bar/pub xuất hiện ngày một nhiều, đây được xem là mô hình kinh doanh đang được phổ biến nhất. TravelMag gặp gỡ và trò chuyện cùng anh Nguyễn Minh Chí - chủ quán The Tailor Bar - một trong những quán bar mới nổi thời điểm hiện tại.

Techcombank lý giải vụ thuê 'xã hội đen' đòi nợ khách hàng
Techcombank lý giải vụ thuê 'xã hội đen' đòi nợ khách hàng

Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cho rằng, đã tiến hành các thủ tục và triển khai thu giữ tài sản bảo đảm 'để xử lý, thu hồi nợ theo đúng quy định của pháp luật' trong vụ việc ông Nguyễn Văn Minh “tố” ngân hàng này hành xử như xã hội đen giữa mùa Covid - 19.

Giá Bitcoin hôm nay 16/6: Thị trường đầu ngay chao đảo, Bitcoin duy trì quanh 40.000 USD
Giá Bitcoin hôm nay 16/6: Thị trường đầu ngay chao đảo, Bitcoin duy trì quanh 40.000 USD
16/06/2021 Kinh doanh

Cập nhật thông tin mới nhất liên quan đến thị trường tiền ảo trong sáng ngày 16/6.

4 dự án BT 'cực khủng' của công ty CP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Phú Điền dừng triển khai
4 dự án BT 'cực khủng' của công ty CP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Phú Điền dừng triển khai

Trong số 4 dự án BT dừng triển khai của Phú Điền, đáng chú ý nhất là dự án xây dựng hệ thống thu gom nước thải lưu vực sông Cầu Bây và nhà máy XLNT Phúc Đồng, quận Long Biên.

Giá vàng hôm nay 15/6: Quay đầu lao dốc
Giá vàng hôm nay 15/6: Quay đầu lao dốc
15/06/2021 Kinh doanh

Giá vàng hôm nay, giá vàng mới nhất hôm nay, giá vàng cập nhật mới nhất thị trường thế giới quay đầu lao dốc khi Bitcoin tăng dữ dội.

Giá Bitcoin hôm nay 15/6: Đà tăng duy trì ổn định, sớm vượt mốc 40.000 USD
Giá Bitcoin hôm nay 15/6: Đà tăng duy trì ổn định, sớm vượt mốc 40.000 USD
15/06/2021 Kinh doanh

Cập nhật thông tin mới nhất liên quan đến thị trường tiền ảo trong sáng ngày 15/6.